跳动城乡网写字楼销售市场又开始动荡了。但考虑到许多房产的售价，这很难说是值得庆祝的事情。众所周知，随着办公室用户实施远程和混合工作，许多人缩减了办公空间以反映不断变化的利用率。这时，空置率急剧上升，收入受到打击。利率飙升是双重打击。
其结果是，许多建筑物的售价远低于之前的交易价格，在某些情况下，甚至还低于该房产的剩余债务。
根据MSCI的数据，CBD写字楼价值迄今已从2022年第一季度RCACPPI创下的每平方英尺408美元的峰值暴跌约52%，并且还在继续下降。MSCI研究执行董事JimCostello指出，郊区写字楼价值的跌幅没有那么严重——从2002年第三季度的RCACPPI峰值下降了17%——并且在过去三个月中已经趋于稳定。
科斯特洛表示，2021年和2022年初的低抵押贷款利率促使渴望获得收益的投资者投资房地产。他强调说：“大量资金流入房地产投资，甚至投资于写字楼，这将价值推高至不同寻常的高位。”
利率上升导致抵押贷款利率、回报率和资本化率出现动荡。金融环境疲软，加上入住率低，导致CBD写字楼价格下跌，投资者的风险意识增强。“鉴于CBD地区的租期通常为10年，市场将以缓慢、稳定的节奏应对2020年的冲击，”他表示。
另一方面，郊区写字楼市场的交通以汽车为主，人们的通勤时间往往更短，因为住宅和办公中心混杂在一起，科斯特洛继续说道。此外，他指出，在佛罗里达州等一些南部州，许多人在新冠疫情期间仍继续去办公室，因此从未出现过与北部和西部CBD市场相同程度的需求冲击，也未出现过在家办公的文化。
但世邦魏理仕美国写字楼资本市场联席主管帕特里克·吉尔迪指出，价值下跌的程度取决于房产类型，而不仅仅是地理位置。
“对于资本要求较高的高空置办公楼而言，其价值可能会下降50%以上，而与2022年的水平相比，高档办公楼的价值可能接近30%的折扣，”吉尔迪说。“幸运的是，许多高档物业的租金增长率远高于承保水平，这将在一定程度上有助于维持其价值。”
随着价值下降和大量写字楼贷款到期，许多投资者一直在等待更多银行持有的不良资产以大幅折扣进入市场。但安永战略与交易高级经理亚历克斯·格雷瓜尔(AlexGregoire)表示，这种情况并没有大量出现，因为贷方一直愿意与借款人合作，其中大多数借款人寻求短期贷款延期，希望利率能很快下降。
不过，这种情况预计在短期内会有所改变。根据CommercialEdge最近的一份报告，截至6月底，贷款违约和拖欠金额上升了7.5%，总额达到18.7亿美元，比去年同期增长了4.5%。
此外，Cushman&Wakefield公司投资者洞察高级经济学家兼全球主管AbbyCorbett指出，大量延期贷款将在2024年底和2025年初到期。
科贝特补充道：“困境正在逐渐显现，产生了对贷款延期、修改、再融资、贷款、贷款销售和机会性资产拍卖/购买的需求。”他指出，机会性资本应该能够部署到困境最严重的门户城市。
以下是最近以大幅折扣或剩余债务的一小部分收购的办公楼的一些例子：
劳埃德·高盛旗下的BLDGManagementCo.Inc.和DavidWernerRealEstateInvestment以1.16亿美元的价格从巴林银行手中收购了曼哈顿29层高的办公楼100WallSt.。巴林银行于2015年以2.7亿美元的价格收购了该资产。
休斯顿市中心的两栋历史悠久的Esperson大楼总面积达60万平方英尺，由当地私募股权公司InterraCapitalGroup以1200万美元的价格在一次止赎拍卖中购得。这两栋办公大楼的总价仍为4100万美元，其中一栋为32层，另一栋为19层。
蒙哥马利公园(MontgomeryPark)是一座位于波特兰的九层办公楼，建筑面积为768,443平方英尺，贷方法国外贸银行(Natixis)以3,300万美元的价格将其出售给MenasheProperties的一个部门。前业主于2019年以2.55亿美元收购了该资产，但拖欠了剩余的1.497亿美元贷款。
FinmarcManagement最近以3940万美元的价格收购了位于弗吉尼亚州Centreville(华盛顿特区的一个子市场)的TrinityCentre，这是一座由四栋大楼组成的办公大楼。这栋面积近50万平方英尺的物业在2012年的交易价格为1.085亿美元，而此次交易价格约为该物业的三分之一。
一些乐观的理由
尽管写字楼基本面疲软，但2024年第二季度核心市场的写字楼交易量明显上升。据JLL称，2024年上半年的写字楼销售额为258亿美元，较2023年增长22%。但这仍比“疫情前”的活动减少了50%。
科贝特表示：“交易量和价格的季度改善可以归功于投资者信心增强和对货币政策路径的确定性，以及投资者和所有者逐渐接受这种正常化的利率环境。”
不过，她补充道，交易活动的增加必须结合具体情况来看待：“条件仍然十分严峻，交易活动远未形成趋势。”
然而，Marcus&Millichap高级副总裁兼办公、工业和医疗保健全国总监AlPontius表示，越来越多的机会主义投资者认为办公楼市场正处于周期底部。他们期待大幅折扣，并希望在情况逆转之前抢占先机。
“但对于特定市场中最高质量的建筑而言，只有极少数例外，到目前为止，它还远未成为一个活跃的销售市场，”庞蒂乌斯说。
AvisonYoung三州投资销售集团负责人兼主管詹姆斯·尼尔森(JamesNelson)观察到，写字楼销售市场(尤其是在纽约)的一个亮点是公司购买建筑物用于自用。
“通常来说，空置会带来问题，给投资者带来更多挑战，”尼尔森说道。“但对于希望占用和使用该空间的最终用户来说，这显然是件好事。”
